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言值即风尚，在言语的碰撞中求同存异。《星语辣评》改版后全新视频子栏目——第一期正式与大家见面。是由星语辣评创始人刘新宇与锡常楼市PLUS创始人刘永利、锡楼总经理主编张永田，三家自媒体联合推出的一个新栏目，共同探讨关于锡城房地产全方面的话题。

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主城流拍，开发商纷纷落子乡镇地块

乡镇居住需求本能爆发？

10月以来，无锡房地产市场出现了一个比较魔幻的现象：一方面，有一些主城区的土地终止拍卖，另一方面，乡镇的土地价格，比如洛社突破八千。还有一方面就是今年很多乡镇楼盘开盘，首开包括实际销售业绩都不错。这在反映了市场情况的同时，也体现出开发商的一些想法。包括路劲、栖霞、红星、金融街等等，这些开发商都开始进入很多的乡镇，包括钱桥、胡埭、洛社、东北塘等等。大家放在不同立场去看，这样的一种市场表现到底是因为无锡地价天花板没有突破呢，还是乡镇需求的本能爆发了？

刘永利：

乡镇整体实力上升上涨合情合理

无锡土地市场天花板一万八的红线从16年到现在，一直没有被突破。正是因为这个一万八的防线没有被突破，乡镇地块的价值在提升的同时，反而突出了乡镇板块的价值可能是一种自然的体系。比如说，当太湖新城、蠡湖新城的地价在两万以上的时候，如果说这个时候，硕放、钱桥、洛社到了八千到了一万，这叫水涨船高。但在整体价格一直在维持一万八的时候，反而底部的价格上来了，这个很大程度上则是一种价值的自然体现。中国千强镇的名单大家应该都看过，无锡这些镇放眼全国来看都是处于比较头部的。再结合目前无锡地价的上涨来看，这就是一种很合理的状态了。

张永田：

区域客群倒流明显力撑乡镇购买力

我很赞同永利总刚才讲的一个叫乡镇盘的价值的体现，硕放的栖霞地块七千四百多拍下来的时候，我们都很惊讶啊，那个地块算很偏远了。之前中南君悦府地价三千七百多，等于说那边的地价翻了一倍。前段时间奥体紫兰园开盘备案价蛮高的，面积蛮大的，他的蓄客量不是很大，但转化量很大。认筹了70多组，卖了六十八套。像这一类项目客群比较狭窄，同时也可以体现出乡镇盘的购买量还是挺强的。我一开始以为他们的客户群体都是以当地改善客群为主，了解一下才发现比如从梅村、硕放、钱桥过去的也很多，是有一种倒流的现象。所以总体价格会随着土拍的崛起越来越高。

刘新宇：

地缘情结不灭人居需求激发价值提升

无锡从16年开始，新城题材大热，太湖新城、锡东新城或者惠山新城，有大量的，一度比较集中的热钱涌入的一种概念。所以我倒觉得我们做乡镇的本身可能是一种需求的自我提升跟挖掘。我会觉得他可能是一种自然需求的发生。因为原来大家在置业的观念上同样有一个疑问，是不是咬咬牙去寻找一个哪怕短期脱离现有居住的板块，但是更大更有力的资产增值区域，可能这是从资产配置角度来说的。但是回归到乡镇，走访乡镇的时候你会发现有很多地缘性客户。

刚刚说到因为地价，在整个无锡近两百个项目的绝对标尺上，他可能是一个基本底部，但是你会发现，类似于像胡埭，或者是这种乡镇里面他有庞大的自己的产业，经济实力比较好，所以他就是一种自发的需求，要在这个生我养我的地方，以及事业所辐射范围之内，需要有一个更体面的居所，所以现在的这些乡镇盘，他的档次除了地价占整个房价里面的比例不高之外，他其实档次不逊色于很多主城区的一些项目。

2

挥别主城走量时代

乡镇盘把握上行空间，主流趋势正在改变？

刘新宇：

乡镇盘量价齐升市场主角或将易位

最近我发现一个问题，近期市场上，各位开发商也是营销手段玩的比较溜，你会发现主城或者经开区一开盘，大部分是报销售总额，乡镇都是报套数，因为总价不一样，非常有意思。经历这样一种发展变化，接下来如果在盘点的时候，你们个人感觉乡镇盘会不会成为无锡的一个偏主流？因为现在，毕竟我们说主城的供地，目前处于一个比较高价的天花板位置，他的销售速度毕竟不会说几百套一次性开盘曝光，这种时代结束了。所以你们怎么看乡镇楼盘在城市中的角色，是主流，相对主流还是怎样？

刘永利：

符合四大标准方可判断主流与否

可能目前还达不到。第一，从今年下半年来看，对比两年前，乡镇板块有没有凸出来？因为他是一个趋势。第二，在整个无锡楼市的构成当中，他的分量在加重。第三，如果说什么时候能达到一个主流，那我觉得是属于一个博弈期了。比如说太湖新城跟蠡湖新城跟锡东新城，把他们在跟整个环无锡的乡镇板块，做一个对比的话，我觉得只是说比重会越来越高，但是主流这个东西你要考虑很多，品牌房企的入驻，标杆项目的数量等。第四，整个无锡楼市均价的影响，要么总面积，要么套数、销售总额，要综合考虑才能说是不是主流。我觉得目前来看还没有到达这个点。

张永田：

“二八法则”下刚需必将占据主流

乡镇盘以后肯定会成为一种主流趋势。这还是跟购买力有关系。因为无锡本地的总人口是不太能支撑乡镇盘的购买力的，基本上都是由外地的占了绝大多数来购买。这叫二八法则，就是站在高端的这些人群，他购买力可能就处在这个位置，但大部分还是买低价盘的占多数，就是我们所说的刚需。所以乡镇盘这一块可能需求量比较大一点。最近这段时间，无锡各个乡镇盘的去化量确实非常好。我们判断原因，一个是价格低（单价），一个是总价低。

刘新宇：

因地制宜做产品以客群需求为导向

大部分主城区的项目，开发商大都不愿意设置平以下的这种产品，很多都是起步，像河埒口很多都是起，甚至说一百二起步，这也是某种程度上的因地制宜，也成为了乡镇盘持续走量的一个重要原因。