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开发商和极致小户型的抗争，在一二线城市就从未停止过。随着房价越来越高，用小面积做出多房间的户型探索，愈演愈烈。

年4月22日，共和国长子在环东海域拍下了￥26,每平米的楼面地价，一举将同区的楼板价抬高了1.5倍，岛外的楼板价拔高了将近一倍。当时保利在这块地隔壁的商品房售价，刚刚突破20,。

当开发商拿到了一个远高于周边商品房售价的楼板价时，开发商通常有以下几个解题思路。

第一，采用高低配的手段用高溢价的别墅产品来摊平土地成本。

第二，通过赠送面积，让每平方米容积率做出更多的得房率，这么做的好处，是让实际的套内使用面积的单价变得更低。

第三，赠送装修，利用开发商集采的优势做出装修的差额，让购房者觉得划算。说白了，就是赚规模化装修的差价。

第四，用更小的面积做出更多的房间数，让购房者以更低的总价更高的单价买到自己需要的功能房。

满足以上手段，基本上可以确保高价地在市场不好的时候，项目可以相对快速走量；市场好的时候，项目可以卖出溢价。

在保利叁仟栋，厦门第一次见识到了44平米的两房和79平米的三房。在随后地价更高的壹海里，保利只得把这种小面积多房间的户型进一步做到极致。

在此之前，内参有印象的极小户型，是以海投青春海岸为代表的87平三房。那个年代，规划条件里还可以将花台据为己有，还允许结构板赠送。

随着时间的推移，规划条件变得越来越严格。从一开始的限制阳台进深到后来的限制阳台面积，再到限制结构梁设计，限制挑空的比例，限制建筑的最低高度不让做连排别墅，甚至是限制平以下不允许做复式产品……每一次土地出让条件和规划条件的变动，都给开发商赠送面积带来了极大的障碍。

这从规划的源头上，很好的控制了土地做出高溢价产品的空间。但是却没有控制住开发商，对于高溢价产品的探索。

毕竟在现行的招拍挂土地市场，土地拍卖是唯一的获取土地的来源，土地之余开发商就是生产资料，没有生产资料，开发商就得喝西北风。

开发商在拍地之前的算帐逻辑，算的是在合理回报的基础上，我能不能用更低的成本做出更贵售价的房子。

前面说到过正常的商品房设计溢价逻辑，看看还有几条能行得通：

做别墅，限低18米，联排做不了了，叠拼别墅必须做到以上才能做复式，对一些小地块来说限制高层排布，流速较慢，pass。

送面积送装修，别人做不到的我一样做不到，规划口一视同仁，pass。

最后只剩下控总价，用小面积做多房间数着唯一途径了。于是，新一轮的户型创新开始了。

保利和光城悦，73平三房在原壹海里的基础上更进一步，拉开了7字头三房新一轮的设计竞赛。一度成为年翔安南部新城最好卖的户型。

首创紧跟着打出了77平三房，中南青樾、金地峯上跟进，祭出了77和79平三房神器，户型合理性更进一步。彻底拉低了翔安南部新城的准入门槛，翔安南部新城首付款被压入70万大关。较低的总价和首付门槛，同样让中南、金地双盘热卖。

面对亟待破局的马銮湾，龙湖春江天玺也把极小低总价三房引入。

福州龙湖创造性的做出了77平三房，卖爆福州城。厦门春江天玺拿自家图纸落户马銮湾。紧随其后的融创云潮府以及建发和鸣也分别推出了75平和77平的三房多开间神户型。

上周末，云潮府首开热卖，沉寂2年多的马銮湾终于在建发效应和融创低总高质的加持下迎来了一次单盘开门红。

首付60多万的三房产品，已成为厦门刚需眼中的香饽饽。

然而，开发商最后的溢价杀手锏，在年的这次土拍之后，被锁死了。

Hp01之后，厦门的每一块商品房用地，都有最大套数限制。这么一来，开发商作出多少套极小户型，就得相应的增加大户型的配比。通过极小户型占单价便宜、换高速流量的做法已经行不通了。

内参想，凡事有因必有果，让我们把时间要回溯到20年前，思明区的荒郊野外，筼筜新城的东郊松柏。

那时的松柏，刚迎来了厦禾路拓宽旧城改造的拆迁户，松柏作为新区乏人问津。那时候的开发商，拿松柏的项目跟现在的开发商拿翔安马銮湾没啥区别——荒郊野外，低总价才是王道。

于是，一代风华、摩登大厦、湖北大厦、四川大厦、天宝大厦……一系列商品房小区极小户型拔地而起，在一片艰难中卖个精光。

谁知彼时政府人才房分配行动也在同步进行，银行、教育局、公务员、金龙客车等一大批当时的人中龙凤企业分配房源也选在了松柏，这些那个时代高知子女硬生生把一个社区中小学考成了厦门头部名校。

20年过后，松柏学区房变成了老破小之王，换手率身居厦门各大板块前列。

小户型太多的恶果开始显现：几乎每一套松柏的房子里，都挂着一个学龄儿童。

年，松柏学区告急。

规划血的教训摆在面前，户型小型化，给城市资源的分配带来极大的挑战。

历史当然不会重演，70多平的小三房即将终结。

我记得，20年前老一辈的松柏人看来，当年他们看松柏小学、松柏中学的江湖地位，和现在我们看新阳西、翔城中小学的地位相差无几。

厦门楼盘地图上线，有需要的参粉可从